《住宅用家屋証明書とは》
購入する家が自分で居住するためのものであることを証明する書類のことです。この書類があれば住宅購入時の登記にかかる登録免許税が安くなります。
特に、住宅ローンを使って新築や中古戸建(マンションも)を購入する場合に必ず必要になる抵当権設定登記を行う時に、この書類があれば登録免許税が４分の１になります！
例えば、5,000万円の住宅ローンを組んだ場合、借入額×0.4%が、0.1%に軽減されるので、本来20万円かかる登録免許税が５万円になります。
ちなみに、土地先行決済をする時は、その時点ではまだ住宅用家屋証明書は発行できないので、土地の融資額に対する登録免許税は借入額×0.4%になりますので注意しましょう。
《新築戸建に関しては、所有権保存登記も安くなります》
例えば、東京で80㎡〜100㎡規模の木造新築戸建なら、ざっくりですが所有権保存時の登録免許税が2万円〜3万円くらい安くなります。
【建物固定資産税評価額×0.4%→0.15%に軽減】※長期優良住宅や認定低炭素住宅は0.1%
《中古戸建や中古マンションの所有権移転登記も軽減されます》
建物固定資産税評価額が高いほど、減税メリットが大きくなります。
【建物の固定資産税評価額×2%→0.3%に軽減】
例えば、建物固定資産税評価額が700万円なら、約12万円くらい安くなります。
※長期優良住宅は2%→0.2%に軽減、認定低炭素住宅は2％→0.1％に軽減
※住宅用家屋証明書による軽減税率の適用は令和9年3月31日まで
ちなみに、都心部のような固定資産税評価額が高いエリアでは、土地の所有権移転登記にかかる登録免許税が最もウエイトを占めますが、
土地の所有権移転登記の登録免許税は、令和8年3月31日までは、本来の固定資産税評価額×2%から1.5%に軽減されており、住宅用家屋証明書があっても無くても1.5％は変わりません。
住宅用家屋証明書は、市区町村の役所で1,300円くらいの手数料を払えばその場で発行してもらえます。
買主さんが自分で申請することも出来ますが、書類を揃えるのは正直面倒なので、通常は表示登記を依頼する土地家屋調査士か、権利の登記を依頼する司法書士に5,000円くらい手数料を払って取ってもらいます。
【家屋証明書をとるための要件】
<新築>
①自己の居住用であること
②新築または取得後1年以内に登記されたもの
③登記床面積50㎡以上
<中古>
①自己の居住用であること
②取得後1年以内に登記されたもの
③登記床面積50㎡以上
④昭和57年1月1日以降に建築された住宅
申請に入居先の住民票の写しがあればそれを出しますが、住宅ローンで残代金を支払う人は、入居が登記の後になるので、現在の住まいの住民票の写しと、入居が登記の後になる理由を書いた「申立書」と、現在の住まいの処分方法がわかる以下のものが必要です。
【現在賃貸住宅か社宅に住んでいる人】
◎賃貸借契約書の写し
◎社宅入居証明書
【現在持ち家、持ちマンションの人】
◎売却した売買契約書の写し
◎売却前なら媒介契約書の写し
【親族の家に同居してる人】
◎今後は同居をさせない旨を約した上申書
【新住所での登記での注意点について】
引渡し時点で、新しい住所で登記をするには新しい住所の住民票の写しや印鑑証明書等が必要になります。
但し、役所では、当然のことながら住民票の異動は実際に引越してからでないと受理してくれません。新住所での登記するために、引渡しより前に新しい住所での住民票や印鑑証明書を取得したいのであれば、窓口では既に引越しが完了している体にするしかないのが実情です。
もし引き渡しを受けてから実際の引越しまでの間が仮に1ヶ月以上も先になるような場合は、万一、役所の人が実際に居住しているのかどうかの現地調査に訪れた際に、まだ居住していないことが判明してしまうと、住宅用家屋証明書にて軽減を受けた分の税の追徴課税がされるリスクがありますので、新住所登記をする場合は注意が必要です。基本的には旧住所で登記をして、あとから新住所に変更登記をする形がほとんどですが、融資を使う金融機関から新住所登記を指定される時があるので、その場合は新住所登記が必要になります。
ちなみに令和３年の不動産登記法の改正により、令和８年４月１日か ら、住所等の変更登記の申請が義務化され、不動産の所有者は、 住所や氏名に変更があった日から２年以内にその変更の登記を申請しなければならないとされました。 また、令和８年４月１日より前の変更についても、変更の登記をしていない場合は、令和１０年３月３１日までに変更の登記を 申請しなければならないとされました。旧住所で登記をしたままで、住所変更登記をまだしていない方は、令和10年3月31日までには遅くとも住所変更を行いましょう。ご自分でもできますが、手続きが面倒なので、2万円前後の費用がかかっても司法書士に依頼するのが良いと思います。
